4月24日、25日两天，福州五城区网签交易量突然出现“井喷”现象。两天网签套数对比22日、23日的25套、15套，迅速上涨至234套、180套。

其中，网签变化主要体现在仓山区，仅仅两天就实现网签378套。

据蓝房君查询发现，此次数据“异动”原因在于近期刚取证的泰禾福州湾项目。该楼盘D5地块344套住宅于今年4月17日取证【点击了解>>】。

然而在并未举行开盘活动及相关宣传的情况下，该楼盘仅仅在24日、25日两天就悄然全部“售罄”！当天分别网签198套、146套。

泰禾福州湾D地块效果图

根据福州市不动产交易中心交易中心显示，此次取证的泰禾福州湾D5地块全部楼栋，包括1#、2#、3#、5#、6#共344套商品住宅房源均显示为“已签”状态。

那么，真实情况究竟如何，泰禾福州湾的344套住宅全部“已售”的网签数据又代表着什么？

事实上，福州网签突然爆量的情况并不少见。

去年12月初，仓山区4天时间网签达到547套，其中12月3日单天仓山区新盘网签就达359套。要知道，上个月（11月）仓山区全月仅成交225套。

据了解，当时数据“异动”体现在世茂帝封江和首开国仕府两盘，其中世茂帝封江4天商品房网签408套。

在没有明显推盘节点及宣传下，这些房源网签“暴涨”、楼盘“日光”“清栋”数据也引发网友揣测。

2022年12月6日备案情况

举例对比上述网签房源前后状态可以发现，去年12月多数房源尚显示为已签状态，而目前这些房源基本则显示为抵押状态。

2023年4月26日备案情况

再举个例子。

2021年12月底，阳光城龍庭路95號取得预售许可证。然而在拿证当日，全部86套住宅房源显示为“已签”状态。

然而直到2022年10月，该项目才开始招募售楼人员，并开始入市宣传。而根据蓝房君最新查询官网的备案信息，显示为项目86套住宅中8套已登记，剩余皆为限制状态。

▲2021年底项目备案情况

▲最新备案情况

业内分析认为，这些网签“暴涨”的背后，除了部分房源为正常开盘签约外，不排除开发商融资抵押而集中备案。其中，有的房源是抵押给银行，类似信用授权的变向抵押。而像世茂、阳光城的网签情况大概率是抵押给工程方等第三方。

按照福州市的商品房网签系统，不动产状态有5种情况：已签、已登记、可售、抵押、限制。“已签”表示对应房源已完成网签工作，需进一步提交已缴房款凭证、家庭住房情况表、身份证明等材料，完成后则会进入“已登记”状态，即表示该房源已预告登记。

正常房源销售去化状态显示

所谓“已售”的房源，通常会包括“已签”和“已登记”。有业内认为，已登记才是真实的去化情况。而房源刚取证就整栋显示“已签”则需要警惕，尤其是未入市宣传或未举行开盘选房活动情况下。

当然，目前福州网签系统仍在完善中，买房前切勿轻信表面数据，仍需多方了解咨询。

2021年7月6日，泰禾福州湾B地块【备案名：三江城（二期）】五栋高层取得预售许可证，共783套商品房。然而仅仅6天便迅速实现网签322套。

出现如此快的网签速度，主要因为早在2019年4月起，开发商在尚未取得预售许可证的情况下就提前开始违规销售。

据购房者反映，当时销售人员让他们和一家房产代理公司签了委托协议，并向购房者提前收取30%-100%不等的购房款。另外，真实售卖的价格也逃脱了监管。

不过随后便传出泰禾债务危机，以至于购房者因房源一直无法备案领证，担心无法交房让自己“钱房两空”。直到2022年10月B地块泰禾福州湾·天澜完成交付，这些购房者才终于松一口气。

除了B地块，泰禾福州湾D3地块房源也曝出在2020年5月提前开盘，并违规收取定金。而该批次房源直到当年11月底才取得预售许可证。

不过，而与B地块命运不同，福州湾D3地块房源至今仍未交房。今年早前，项目临时股东会通过表决，由福州建发集团负责落实D3地块的资金筹措，积极推进项目交付。

泰禾福州湾D地块实景图（摄于早前）

早在2017年，福州市就出台《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，严禁开发企业在未签订正式购房合同并办理网签备案手续前，向购房人收取购房款（含首付款和全额购房款）的行为【点击了解>>】。

购房者需要明白，无证销售说明开发商急于回款，特别是一些绯闻缠身的开发商，风险更是很大。然而总有购房者在饥饿营销影响下，出于对品牌的盲目信任，选择了冒险交易。

对于购房者来说，买房前所承担的风险需多加评估，对于开发商及中介宣传的“房价上涨”“利率上涨”等执照市场恐慌气氛、恶意炒作房源房价的行为，需明辨是非。

扩展阅读：

沉寂近两年！泰禾福州湾344套江景住宅拿证！价格是...

福州约谈26家开发商，进一步规范商品房销售行为!