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jihepc于 2024/04/08 08:36:03 发布
近日，江西房东“提灯定损”事件引发网友对不良房东恶意索赔、克扣押金等问题的讨论。同时也有作为房东的网友表示“瑟瑟发抖”，把房子祸祸成垃圾场、长期拖欠房租的“无赖房客”也并不鲜见。又是一年毕业季，房屋租赁热潮到来，“霸道房东”与“无赖房客”怎么防？
退租月租1200元的出租房，房东提探照灯逐寸检查后列出包括2000元“其他损伤补偿费”在内的16项赔偿费用，总计10000余元。
江西省上饶市“提灯验房”事件被热议。4月3日，上饶市玉山县联合调查组发布关于玉山县冰溪街道“租房纠纷”调查情况通报内容显示，“提灯房东”涉事人员郭某林因拿砖块砸人被行政拘留，当时经地方街道办事处协调赔偿的4000元“赔偿金”也已退还。
说到“提灯定损”，记者采访一位女房东无奈地摇头，叹了口气：“他（郭某林）原本就不是我们村的，是拆迁搬过来的，本村人都不太了解他，基本上不会和他来往太多。但是住过我们家的租客都是很满意的，没有一个说闲话。”她说，这样一个人搞坏一个村的名声，十分难受。“玉山县是个很好的地方，我们也希望自己的生活不要受到太大影响。”
来玉山前记者也没想到，这个因“提灯定损”轰动全国的小县城，是远近闻名的“博士县”，还被称为“中国台球之都”。
“在这1700余平方公里的土地上，先后涌现了138位进士、1位状元，科举文化深深浸染着这方水土……新中国成立之后的数十年间，这里诞生了4位院士、600余位博士，成为远近闻名的博士县。而位于冰溪沿岸的玉山一中，更是当地人心目中的骄傲，从这里走出的优秀学子，让玉山的崇文尚教之名传遍长江南北。玉山也有了‘博士县、才子乡’的美名……”——玉山县人民政府官网
就在陈女士网上曝光“提灯定损”视频四天前，3月24日晚，2024年斯诺克世界公开赛在玉山落幕，中国选手丁俊晖决赛中以4∶10不敌英国名将贾德·特鲁姆普，获得亚军。这次世界顶级赛事吸引了全球顶尖高手，据说排名前16的选手中有14人参赛。世界台球博物馆和世界台球名人堂也于不久前在玉山落成开放。
3月30日江西玉山依托台球打造县域特色发展之路为题报道了“玉山如何成为‘中国台球之都’‘世界台球名城’？”玉山因出产优质青石板，而成为全国最大的台球桌板材生产基地，“正是这一块块青石板，让台球产业在玉山发展壮大……”
昨天，玉山玉虹国际大酒店的一位工作人员告诉记者，她是玉山本地人，这几天在网上刷到“提灯定损”视频，感到非常痛心。
山水间民宿位于三清山脚下，民宿老板娘告诉记者，不知道是由于天气还是“提灯定损”事件，清明假期确实出现了大量游客提前退订的现象。
每个地方都有好人坏人，这是没办法的事情，玉山也难得出这样一个反面案例。清明假期快结束了，游客该上班的上班，该上学的上学，希望这件事的负面影响早点过去，当地大多数人是很好的人，我们也很欢迎大家来玉山游玩。”
退租时如何对房屋定损
资深监理师陆晓峰长期在上海从事精装房验房等工作。“工作这么多年，还没遇到‘提灯定损’的情况，这个房东确实有点过了。”接受记者采访时，陆晓峰直言。
他说，视频中房东所用的灯是专业从事验房的工具设备。这种灯一般是在监理行业中才能用到的工具，在验收时通过探照灯的强光照射，可以检查墙面有无瑕疵、是否平整、有没有打磨到位、油漆涂料有没有明显漏刷等，都能暴露出来。
陆晓峰认为，房东用的设备虽然是专业的，动作手法却并不专业，这种做法属于“鸡蛋里面挑骨头”，故意要找租客问题。从监理师的角度来看，所列出的赔偿清单并不合理，里面很多可能是自然损耗，不可能按照全新精装房交付标准去探讨。
在租赁关系中，承租人和租客之间对于房屋损耗的责任如何划分认定呢？
戴海龙律师表示，《民法典》第710条明确了承租人按约定使用租赁物的免责义务，即：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”
戴海龙介绍，损耗和损坏、损毁是有明确的区别的，损耗一般是说在正常的使用条件下，产生了一些自然的损耗，或者说一些性能的下降。“比如说这个椅子、沙发被坐坏了，电视老化了，当然这个租期是比较长的情况下，常常是在3年甚至5年更长的时间内导致的损坏，这不是由于使用不当，或者是由于其他的恶意的、非正常的因素而造成的严重损耗，租客是不需要去赔偿的。”
“租金里面已经包含了租赁物因为正常的使用而导致自然损耗的成本，这个是民法典第710条给我们直接传达的一个信息。”戴海龙说，东西因为正常损耗坏了，房东还要帮忙去修，不修会影响租客的使用，也会损害租客的权益。
《民法典》第711条明确了租赁人未按约定使用租赁物的责任，即：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”
戴海龙说，该条款中的“未按照约定使用”，意思是租赁物本来该干这个事，租客拿它去干其他事，比如说拿电饭煲当空气炸锅用，往电视上放一杯咖啡，咖啡杯倒了导致电视短路或者说损坏，这类的损失、损耗就应该赔偿了。
他说，什么情况下应该赔，什么样的情况下不该赔，这是由裁判者去衡量的，并不是由房东“一言堂”决定的。双方协商不成的情况下，甚至通过调解机构都无法解决的情况下，最后只能到法院去让法官来裁定了。
对于租房纠纷
如何事前防范和事后维权
陈忠善表示，在退租的时候，租客们是弱势群体，因为押金是在房东或者中介的手里，这时他们对于“自然损耗”的定义有最终解释权。他认为，对于退房时扣押金，大多数的租房者的心态是：房东扣几百块还是能接受的，只要不倒贴钱。
“如果说真的闹到退租的时候克扣租金导致矛盾激化，我觉得更多的是需要一种社会公德的制约，很难说我再去请个律师，然后再跟他打上一场官司，其实对于我们打工者来讲，既耗心力，又费财力。”陈忠善说。
针对此次“提灯定损”事件，他认为，大家在租房之前一定要观察下房东的人品或者说中介的人品，深入研究合同里面相关的条文条款，把“丑话说在前面”。这件事一方面对广大房东提个醒，做事不能太过，同时也是对租客提醒，平常也要爱护好房内的设施，在退租的时候可能会少一些纠纷和口舌之争。
戴海龙说，房屋租赁关键在于合同，这是双方法律关系的起始源头。他建议，租客在签合同之前，应该仔细阅读合同的条款，要特别关注租金、违约金、押金等内容，要确保自己的权益能够得到保障。你要了解到自己的权利，更需要注意到自己的义务，违反了哪些义务你可能承担不利的后果。如果合同是比较模糊的，甚至有的事项没有约定，双方可以再次协商重新补充。合同中没有约定的或者约定不明确的条款，这是需要关注的重点。同时要非常注意合同的有效性，很多的租赁纠纷就是不注意时效性引起的。
戴海龙表示，目前并不提倡通过诉讼来解决这种房屋租赁合同的纠纷。因为这类纠纷大多数金额比较小，走法院程序费时费力，所以一般建议找第三方的调解机构，可以有效解决金额比较小又耗时耗力的租赁纠纷。
