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东二环跌破1.5万!

转载 邱纪河2024/06/05 07:42:04 发布 IP属地:未知 来源:微信公众号 作者:东街1號 37 阅读 0 评论 0 点赞

开发商2.8万的一手房还没卖完,同小区安置房业主就把均价下探到1.5万以下!没错,我说的就是福州东二环的安商房首开香颂。

这个小区共规划6栋商品房和5栋安置房,合计1022套住宅。如今,538套安置房陆续办证入市,二手房总价动辄比售楼部便宜大几十万。

一边是安置房业主砸盘,一边是新入市纯商盘抢客,首开正被逼入“死胡同”!


最近,中介推了一套首开香颂105㎡三房的安置房源,毛坯总价155万元,折合单价仅1.48万/㎡。

这个价格不及1.6万/㎡的安置房对接价,甚至比项目1.5万/㎡的楼面地价还便宜!从网友反馈来看,这套房源位于低楼层。

低楼层不够有参考性的话,那我们看贝壳找房平台上二手房的整体挂牌均价:1.8万/㎡。其中一套中楼层105㎡的东端头三房,总价180万元,单价也才1.71万/㎡。

不管怎么看,这些安置房入市对于开发商和新房业主来说都是暴击。

要知道首开香颂2021年底刚开盘的时候,备案均价2.95万/㎡,但实际加价卖到了3.05万/㎡。有一阵项目特价房降到2.6万,目前均价大概在2.8万/㎡。

即使地块有高低差的分区管理,同小区1万/㎡左右的差价,也不是博弈输赢的问题,而是完全没有博弈。

其实在安置房入市之前,首开香颂就因为价格虚高和隔离之争去化艰难。项目虽然有着东区难得的68㎡小户型产品,但是靠近三环,距离东泰禾将近2公里,离地铁横屿站也有850米,周边配套一般。

推不倒的软隔离更是让商品房业主和拆迁户都很受伤。在安置房和商品房中间,交房最初是绿化带,后来变成铁丝网,今年1月开发商直接放了十几米长的假山,一次次抗议后,上个月开发商又准备种植树木隔离……

最近,该项目还被业主投诉:一千多户业主,电动车充电口不足百个。

据业内统计,负面不断的首开香颂,近3个月网签0套!项目484套商品房目前还有261套未售,两年半时间,去化不到一半。


首开香颂的滞销,也是当下东区安商楼盘困境的缩影。

2021年前后,福州安商房盛行,彼时东区大部分楼盘都配建安置房,购房者没得选,那问题不大。

但据东街1号统计,2023年至今,福州土拍共成交了40幅可售宅地,只有1幅是安商房。当市区遍地纯商盘,谁还愿意吃安商房的苦?即影响居住体验,二手房也卖不上价。

不过,东区目前还没卖完的安商房多是大比例安商项目,商品房库存不算太大:

瑞岳华庭,混合式安商配比90%,可售商品房还有88套;
五建瑞屿轩,混合式安商配比80%,可售商品房69套;
大东海晋棠府二期,混合式安商配比87%,可售商品房41套;
联发臻榕府,分栋安商配比43%,可售商品房14套。

盘点下来,还有200多套商品房库存的首开香颂,才是东区最后一批安商房中去化压力最大的那个,特别是最近取证的3#楼133㎡大户型,买得起的人也不愿意和拆迁户当邻居。

当初以14993元/㎡的最高限价竞得安商配比44%的地块,本就是失策,可惜开发商没有我们这般上帝视角。

首开可以算外来房企折戟福州的典型了。作为交房有保障的国企,旗下的首开国仕府、首开香颂、首开香悦、榕耀之城,无一不是卖到现房。当鼓台的户型越做越大,二环内的大平层——首开端礼著也失去了昔日的绝对优势。


首开香颂的竞争对手不止是自家小区的拆迁户。据统计,东区近年来供应了9000多套安商房,这些和商品房同品质的低价房源会成为购房者的首选。

更悲观的是,东区三远板块近60万方的商品房已经开始入市。福厝远山拾里作为纯商盘,起价仅17888元/㎡,即使按2.6万/㎡备案均价卖,也比首开香颂2.8万/㎡的安商房有性价比。王庄超百亩新盘榕发锦珹大观也已经亮相,地段配套明显更胜一筹。

上不能跟东区纯商新盘角力,下又被安置房冲击,降价似乎成了开发商唯一的出路。

目前来看,首开香颂得割出贴地价才能卷过安置房。但是“国有资产不能流失”的顾虑让首开在促销上束手束脚。参考仓山螺洲的首开国仕府,滞销了三年半,才真正降到位。

首开香颂,还得再熬一熬。

上为正文。

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