▎需求端，正在小心翼翼中步履蹒跚

真实需求可归结为两大来源：

其一，是购置婚房或子女教育而产生的刚需客群，他们对于学区房、次新房有着相对强烈的需求，且价格敏感度相对较高。

像深圳、广州、杭州、宁波、苏州、无锡等城市部分学区房的翻红，以及北京、上海套均总价能分别干到281万和332万，就有他们的功劳。

其二，经济基本面的系统性修复，使得不少有意改善的客群，对于卖房打新或者卖房置换这件事更加积极。

杠杆率不一定多高，但由于新购房源总价较高，月供压力并不小，这部分客群更容易受到基本面的边际影响。

▎金三银四或是抛房置换的黄金窗口期

当前火爆的二手房市场，无非向我们传达了两重核心信息：

第一，持有非优质资产的家庭在加速套现，既包括房源本身存在硬伤的，也包括至少吃过一轮红利的。

第二，基本面的加速修复，已经将相当一部分真实需求的情绪调动起来了。

说到底，情绪都是别人的，只有真正持有房产的人此刻才是最慌的。

大伙儿的终极议题莫过于：手上的二手房到底是该趁回暖的东风抓紧卖掉还是再等一等？

讲真，这得分情况讨论——

如果“金三银四”中，上行态势戛然而止，真实需求家庭的自住问题或改善问题又要推迟；

如果延续二月份的画风，那给真刚需上车、真改善置换的天窗恐怕会戛然而止。

但无论哪个结果，对于真实需求而言都不是好消息。

买首套房的刚需家庭，完全可以利用当下“金三银四”伊始好好看看房，货比三家。

不少一手刚需房仍然保留着部分优惠措施，二手房业主则出于急于套现打新、改善等因素，价格依然好谈。

如果要卖一买一，那不妨逆向思维，现在就去看有意置换的房源，卖和买两个动作结合起来会少很多纠结。

当然，如果你手上的二手房在城市板块、商学铁配套、房龄年限、楼层采光、户型功能乃至人车分流等核心问题上存在硬伤，建议立即、马上处理掉。

特别说一句，那些学区好、溢价高但几乎没什么品质可言的老旧学区房也在此之列。

在宽政策、宽信贷周期下，更有利于通过用置换新房源锁定未来价值，加倍找补回当下割肉的牺牲。

如果你手上的房产位于核心城市的核心板块，且房龄较新，如果不是为了置换房贷利差（比如加点后实际利率高于4.9%），并不建议此时此刻瞎折腾。

扯皮和抬杠摆平不了焦虑，但行动可以…

来源：新浪房产

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