在任泽平看来，如果三四月份中国房地产能够恢复，那肯定是以下几个城市：苏州、合肥、深圳、成都、宁波、西安。同时他也提醒，有几个城市的房子不能碰，分别是：郑州、福州、天津、沈阳、重庆。

同时，任泽平还根据自己曾提出的理论；房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

那么哪些城市人口流入最多呢，排名依次是：成都、杭州、武汉、西安、深圳，然后是长沙、苏州、广州、宁波、合肥、厦门以及南京。在他看来，人口流入的城市才会有潜力，才有作为资产配置的价值。

随后任泽平也说，这些也不一定准确，所以他们统计了另外一组数据：去化周期，也就是供需平衡的状况来判定，去化周期越长，那么房地产肯定越疲软。

根据他们的统计数据，去化周期短的城市分别有：苏州、合肥、西安、深圳、成都、宁波、南京。去化周期长的城市有：郑州、福州、天津、沈阳、重庆。

▎五区去化周期超19个月

根据福州官方数据显示，2022年，福州市五城区新建商品房销售58411套、面积386.47万平方米，其中住宅销售27610套、面积261.79万平方米。同比大幅下滑。这也意味着福州商品住宅库存去化周期略超2年。

而根据克而瑞统计数据，截至2022年底，福州五区住宅狭义库存去化周期19.2个月。因统计口径的差异，与乐居大数据中心监测数据有所差异，但仍然超过有关部门划定的12个月安全警戒线。

事实上，我们应该注意到，去化周期的增长，主要是以上一年的楼市去化作为参照，而2022年福州楼市销售数据却是近三年来最差的。

▎ 福州楼市板块分化明显

就整体来看，福州楼市的库存是偏大的，这也是任泽平提醒大家要注意的，毕竟，盲目购入，可能面临房子降价的风险。但是，任泽平没有说明白的是：福州有的板块房源价格就是坚挺。

这就是我们常说的：板块分化！

不知道大家是否有印象：2022年，福州楼市去化最快的几个楼盘，国贸天琴湾、建发朗云等，其价格似乎并不受市场多大影响。而根据克而瑞统计数据，2022年全年，大福州五区、连江、平潭房价同比是上涨的均有2%以上的涨幅，房价跌得最多的是永泰和闽侯，分别达到15%、13%。

板块分化是福州当下楼市重要特征。总体来看，福州中心城区、晋安区的东二环，以及仓山区金山板块价格是相对稳定的；越是城市中心越是热度不减，而比较偏地段常常“无人问津”，成为市场降价重灾区。

由此来看，福州房源去化周期长，主要是受前一年销售疲软影响；并不是福州的房子不能碰，而是在这样一个分化的市场下，怎么做更好的选择。

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